好房網News記者林和謙/台北報導
當你向銀行貸款1,200萬買房,購買總價1,600萬的房子,自備了400萬,那這個交易在銀行眼中會是怎樣的結構?不動產專家、宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者邱明芳說,以資產來看,你名下就擁有一間價值1,600萬的房子,負債則是欠銀行1,200萬的房貸,而淨值(本身真正的資產)為1,600萬-1,200萬 = 400萬,這就是銀行認為你「多了400萬資產」的原因,也就是你的頭期款,而透過貸款,自己擁有了一個價值遠高於貸款額的資產(房子)。
邱明芳表示,換句話說,即使你是用貸款買的房,但因房子是登記在你名下,銀行拿到「抵押權」,你依然是法律上的所有人,這就是資產。所以,銀行也會在你的資產負債評估表上,將你的房產列為資產、房貸列為負債,而房屋淨值就是你的「實質資產」。
因為槓桿操作,從一開始的400萬現金,變成擁有1,600萬的房產,淨資產400萬。邱明芳指出,民眾用一些自己準備的本金+本身條件信用+銀行資源啟動資金槓桿,而買下一間房產;資金槓桿在金融領域是一個重要的概念,它指的是運用借來的資金來放大投資,使得投資者可以控制比本身擁有資金更多的資產;不過民眾購屋也要仔細評估自身的收入、負擔與還款能力,來選擇適合自己的房產。
還有很重要的一點,邱明芳說,若民眾買房子的地段佳、周邊建設多,機能也優,那淨資產會隨著房價漲幅而升高,也就是可拿到房屋增值價格,如果20~30年後繳完本利和,房價也上升,原本1,600萬的房價漲到2,500萬,若不算入通膨影響的因素,等於約賺了900萬元。
不過邱明芳提醒,財務槓桿可以提高潛在的投資回報,但同時也增加了潛在的虧損風險,就像不少投資客利用向銀行借貸取得資金買房,當房市好的時候、藉此來交易獲利及套利,但當經濟與房市景氣走弱、加上央行與政府政策壓制,使得貸款成數大減,且房子又難賣掉,這時槓桿玩太大的投資客的金流可能會出問題,將面臨斷頭、賠售的危機。
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