好房網News記者呂詠柔/綜合報導
根據六都會區公布2025年1到7月建物買賣移轉棟數,合計為1萬8856棟,續創近8年新低。房市明顯降溫,市場也頻傳屋主降價消息,在這種氛圍下,為何仍有賣方堅持加價賣?
房產達人「賣厝阿明」表示,有一案例是實價登錄3000萬元的房子,屋主硬要以3250萬元的價格出售,賣方「打死不降價」,可能有以下3種原因:
真相1:賣方還在懷念「房價永遠漲」美好年代
賣厝阿明解釋,也就是「成本價迷思」作祟,許多屋主將「購入價+裝潢費+持有成本」全數灌進售價,無視市場已轉冷。舉例來說,5年前以2000萬買進,裝潢花500萬,就想賣3000萬,但銀行鑑價可能只有2500萬。
這些屋主多半是「別人可以,我為什麼不行?」跟風心理,看到社區某戶高價成交,就認定自己的房子也值,卻忽略樓層、屋況等差異。由於他們通常不急售,寧願慢慢等,建議買方直接出示最新實登與銀行鑑價,用數據打破幻想。
真相2:賣方玩「心理」先開高再讓你砍
賣厝阿明表示,多數賣方開高價,是為了讓買方認為砍200萬很划算、有成就感,但最終成交價可能仍高於實登。這種現象常見於多房族,因不急著賣、先掛高價試探,若真的沒人問再調整。建議買方可大膽出價,但堅持「以實登為基準」,避免被話術牽著走。
真相3:實價登錄可能漏了「隱形價值」
賣厝阿明說,意即「特殊戶型」的溢價空間,若物件有稀有景觀、頂樓露臺、車位多一個等優勢,實登未必能反映,如普通戶實登3000萬,但唯一一戶「邊間+雙車位」可能真有3250萬行情。此時建議買方可要求房仲提供「同社區不同條件的成交比較」,確認溢價是否合理。若真是稀缺物件,任由買方自行評估。
此外,賣厝阿明也分享給買方3點攻略,首先是「先判斷賣方是真硬還是假硬」,真硬派會拒接電話、不給議價空間,這時候建議放棄,假硬派的話多半是「嘴上說不降,但願意聊」,可能持續追蹤。
第二點是「用競爭物件施壓」,告知賣方隔壁棟同坪數開價2950萬,若還堅持3250萬,只好去談那間;最後則是「設定停損點」,以目前市況來看,即使再喜歡,出價也不該超過實登價格,建議從實登85折開始談。若賣方不願妥協,果斷轉看其他物件,避免陷入價格拉鋸戰,「耐心是最好的殺價工具」。
賣厝阿明也說,那些堅持比實登高250萬的賣方,最終只有2種結局,一是等到一個「不懂行情」的買方,但機率越來越低;二是撐了半年後,默默降回市場價。
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