文/張家榕
公寓大廈區分所有權人多因工作、居住習慣或租賃等原因，對於公寓大廈管理事務運作多採消極態度，公寓大廈區分所有權人會議常因「出席權數不足」，成為會議召開之重大障礙。立法者考量多數公寓大廈不易達到《公寓大廈管理條例》規定之出席及表決標準，致使區分所有權人會議無法成會與決議，肇生管理組織無法運作且在推行管理事務之窒礙，為了解決上開障礙，制定有折衷的補救措施，實務上簡稱「再開議」或「第二次會議」，旨在彌補區分所有權人有再次參與會議之機會，並以降低權比方式開議與決議，俾利管理事務之發動與遂行。
而「再開議」的「決議」，在公寓大廈實務中稱之為「假決議」，與《公司法》第175條第1項「假決議」皆為先決議或暫時決議性質。另依《公寓大廈管理條例》法定程序與要件，必須透過會議紀錄送達，移由全體區分所有權人審查，如針對「假決議」的內容有反對意見時，應透過書面於7日內表示，如書面反對意見未達權數半數時，該「假決議」內容將視同成立。惟大多數的公寓大廈實務上，由於不諳法令與便宜行事，會出現直接將「假決議」當成會議紀錄決議送達區分所有權人而成立，如此缺乏法定要件的過程，未來在執行上將延伸不穩定的爭議。
綜合前述，「假決議」依《公寓大廈管理條例》明文，在全體區分所有權人及區分所有權比例10分之1同意即可形成，惟規約如另有規定，則形成「假決議」的條件更為簡易。雖然《公寓大廈管理條例》賦予其他區分所有權人對「假決議」得於獲得該會議記錄後7日內以書面表示對意見，但須有全體區分所有權人及其區分所有權比例半數以上表示反對，方能取消該「假決議」，否則該「假決議」視為成立。如此的規定，似將因故無法適時表示反對意見者一視為贊成，有違一般常理，將造成10分之1區分所有權人即可修規約、成立管理委員會、決議重大管理事務等不分性質決議的漏洞。筆者認為，《公寓大廈管理條例》設定少數人意見可以逾越多數人意見之決議方法，完全不符民主精神。而「再開議」規定不能滿足即時處理公寓大廈管理事務的期待，其「假決議」的曠日費時法定要件亦勢必衍生更多疑議。立法者似可修法透過書面通知，將會議通知時間予以延長並確定送達，讓區分所有權人能夠有更充裕時間安排行程，屆時無論區分所有權人及區分所有權比例出席多寡，採多數決於相關公寓大廈議題，似能迅速解決公寓大廈管理實務的效能。
作者：張家榕／台灣物業優化精進協會創會理事長
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