好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
房市成交量持續創低，但建商似乎沒有太多讓利、降價動作，不過，專家點出，隨著交易持續低迷，買方議價能力明顯提升，以實價登錄觀察，2025年以來各都成交議價率攀升至雙位數高檔，2025年9月七都成交價平均比開價低約10％至13％。
和氏璧國際物業投資顧問事業部董事、台南市不動產估價師公會副理事長蔡孟澤分析，建商不願降價的原因，不外乎是過去房市的景氣大多頭，讓許多建商口袋賺飽飽，所以一時間當然不願意馬上降價，轉而是藉由暗折優惠、含裝潢讓利，撐價不降。
蔡孟澤也觀察到，房市大環境不好，目前剩蛋黃區個案表現，還能有不錯的銷況，但現階段要注意的危機是交屋潮帶來的新成屋供給爆量，第1、可能讓新成屋取得成本擠壓到預售屋銷售價格，第2、購屋者若無法快速籌措資金，可能面臨交屋違約風險。
事實上，2020至2023年逢疫情與資金寬鬆時期，建商大量購地推案，經過建照、施工、銷售流程後，以建案工期約3～5年推算，預計在2025至2028年間陸續完工交屋，尤其今年前三季六都核發住宅使照數量共計8萬5518宅，已經創下同期的歷史新高。
交屋潮強碰利率走高以及政策限縮貸款之下，除了有購屋者沒有辦法籌措到資金的交屋違約風險之外，還要留意新成屋價格打到預售屋。蔡孟澤舉例，台南善化3年前買預售屋，當時價格約每坪20萬元或22至25萬元以內，而現在善化的預售屋開價大多每坪40萬元左右，當這些新成屋交屋可以脫手了，價格可能在每坪28、32、33萬元，因此新成屋爆量，勢必會衝擊到特定區域的預售屋價格，這部分愈往南與嚴峻。
蔡孟澤觀察到目前市場的兩現象，第1、未見明顯價格異常大幅度崩跌，雖然成交量急縮，但房價經過買賣方拉鋸後，仍保有相當程度支撐力。第2、預售市場呈現「價格僵持與風險升溫並存」的局面，市場觀望濃厚，只有少數具題材、價格合理的新案仍能熱銷。
而房地產景氣要熱絡得有兩個重點，政策要做多以及資金取得容易。蔡孟澤認為，綜觀看來，年底房市未見反轉向上，但也未出現急跌，目前比較接近是進入「試探買氣與政策底線」的階段。
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