好房網News記者林和謙／台北報導
台北市地政局統計，從2012年到2025年這13年間，台北市公寓房價「幾乎原地踏步」。為何會如此？不動產專家、品嘉建設董事長胡偉良點出背後原因，他說明，包括價值衰退、重建更新的不確定性、比較效應，都會讓公寓價格難上升，且現今年輕族群都偏好電梯大樓，也讓老公寓的市場需求大為下滑。
由官方統計顯示，台北市公寓房價難上升，2012年8月標準住宅平均單價為每坪42.68萬元，到了2025年6月僅微漲至48.50萬元，累計漲幅僅13.6％，甚至低於同期通膨率的15.6％；換言之，公寓在實質購買力上「不漲反跌」。
反觀大樓市場，同期標準住宅單價從48.95萬元一路上升至81.09萬元，漲幅高達65.7％；而15坪以下的小宅價格也上漲54.7％，漲勢遠勝於公寓。胡偉良說，這樣的對比顯示出市場結構性轉變，老公寓的價值不再穩固，甚至正被新屋與小宅市場邊緣化。
公寓價格長期停滯，胡偉良分析，背後有三大主因；第一是使用價值衰退：多數公寓屋齡已逾30年，設備老舊、格局落後、隔音差、公共安全不足，且沒有電梯、不便代收包裹、缺乏垃圾集中區與管理委員會，讓居住品質明顯落後於大樓；而年輕族群與新婚家庭對生活便利性要求提高，自然不再願意選擇公寓，市場需求逐年下滑。
第二是更新的不確定性：理論上，公寓具備土地持分高、重建潛力大的優勢，但實際上能成功改建的比例極低；台北市每年核准的都更案件雖逐年增加，但相對於數十萬戶老公寓而言，成功率仍屬鳳毛麟角；從整合、送件、審議到開工動工，少則五年、多則十年，過程中一戶不同意都可能卡關，市場對「可都更」的期待逐漸轉為「不確定能否都更」的保守認知，進而拉低公寓市場評價。第三是區域比較效應：當周邊大樓陸續更新、街廓景觀翻新、公共設施提升，未改建的老公寓就會顯得突兀、老舊、價值感下滑，從房地產評價角度看，這就是典型的「負面外溢效應」，鄰地升級，自己反而貶值。
不過胡偉良表示，公寓也有其潛在價值以及不可取代的優勢，最大特色是「實坪大、室內使用面積高」，相同總價下，公寓往往能多出約30％的實際使用空間，三房格局可輕易隔出書房或客房，居住空間高於坪效偏低的大樓。此外，公寓的土地持分相對較高，若位於精華地段，一旦遇上都更或危老改建，價值翻倍非幻想；近年台北市多起成功都更案顯示，地主分回的新屋價值動輒比舊屋高出一倍以上，例如同樣位於松江路、民生東路、內湖舊社區的公寓，若進入重建程序，分回後的換算價值往往高出原價1.5至2倍。
胡偉良指出，但上述這樣的「潛在紅利」，終究是少數幸運者才能享有的機會。對多數老公寓而言，若整合困難、產權分散、鄰里意見不一，重建的夢想就成了無期限的等待。
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