好房網News記者林和謙／台北報導
這陣子中央宣布將強化「自主都更」作為都市更新的新模式，強調此模式能降低住戶的行政費用、避免與建商分攤土地與容積，也提升居住品質。這一政策方向呼應了當前台灣社會對都更的迫切需求，不過房市專家、品嘉建設胡偉良董事長也提到，自主都更是否真如政策宣傳般對地主全然有利？其推動過程中的挑戰與風險為何？有很多細節必須要去注意。
自主都更的潛在優勢與政策誘因無可否認，自主都更在理論上具備一定吸引力。胡偉良說，地主若能跳脫傳統合建分屋模式，確實有機會保留更多土地持分與容積獎勵，這意味著可觀的資產價值提升。其次，地主透過自主組織，能更直接參與設計規劃，打造符合自身需求的社區。從政策角度，鼓勵自主都更有助於加速都市老化地區的更新腳步，並促進社區營造與居民參與。
自主都更中，若更新期間「房市反轉」，地主不僅資產價值未如預期提升，甚至可能面臨房屋滯銷或租金收益不如預期的困境。示意圖／台北市都更處提供
不過自主都更的隱藏成本與風險，也不可忽略！胡偉良說明，自主都更的光環下，隱藏著地主必須獨立承擔的多重風險與成本，這正是其推動困難的關鍵所在。整合過程的高交易成本與失敗風險，都更最艱難的環節在於整合百分百地主同意（或達到法定門檻）；自主都更雖避開了與建商的利潤分配，但並未消除整合過程中的溝通協調成本，地主間對於更新條件、分配方案、財務負擔的意見分歧，往往導致整合曠日費時，甚至破局。代理實施者雖能協助，但其角色與建商不同，通常不具備強勢整合的動機與資源，且地主必須支付其服務費用，這筆「代辦費」雖可能低於建商利潤，但仍是額外支出。
另外，自主都更所需要的資金（包括規劃設計、營造施工、周邊費用等）全數由地主按比例分攤或共同貸款；胡偉良表示，這對許多家庭構成沉重財務壓力，更關鍵的是，營造工程費用可能因市場波動（如原物料價格上漲、缺工）而超支，地主需共同承擔這些成本增加的風險，若資金籌措不及，工程可能延宕甚至中止，造成更大損失。
胡偉良指出，在傳統建商都更中，建商承擔了興建完成後房屋銷售不佳或房價下跌的風險。但在自主都更中，此風險完全轉移至地主，若更新期間「房市反轉」，地主不僅資產價值未如預期提升，甚至可能面臨房屋滯銷或租金收益不如預期的困境，對於以自住為目的地主，影響或許較小，但對於期待資產增值者，則是不可忽視的巨大風險。
另外，地主更新會雖然委託專業代理實施者，但本身仍需具備一定的管理與監督能力，以確保工程品質、進度與財務透明。胡偉良說，若代理實施者專業度不足或發生糾紛，地主團體往往處於弱勢，救濟成本高昂；從選商、簽約、監造到驗收，每一環節都需要地主投入時間精力參與，對大多數不具專業背景的住戶而言，是極大負擔。
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