- 近年國內駐衛保全與公寓大廈管理維護市場，出現一個愈來愈普遍卻高度灰色的現象：在《保全業法》與《公寓大廈管理條例》明確建構的法制框架之外，一些。
- 表面上，這被包裝為降低社區成本、提升服務彈性，實際上，卻悄悄改寫了國家對安全與管理專業的制度性邊界，導致合法業者競爭力被侵蝕、住戶權益保障弱。
- 從法制角度出發，我國並非缺乏對相關領域的規範。
- Q：這篇在講什麼？
- A：近年國內駐衛保全與公寓大廈管理維護市場，出現一個愈來愈普遍卻高度灰色的現象：在《保全業法》與《公寓大廈管理條例》明確建構的法制框架之外，一些。
- Q：重點是什麼？
- A：表面上，這被包裝為降低社區成本、提升服務彈性，實際上，卻悄悄改寫了國家對安全與管理專業的制度性邊界，導致合法業者競爭力被侵蝕、住戶權益保障弱。
文／張家榕
近年國內駐衛保全與公寓大廈管理維護市場，出現一個愈來愈普遍卻高度灰色的現象：在《保全業法》與《公寓大廈管理條例》明確建構的法制框架之外，一些掛名「管理顧問」「物業管理」「資產管理」的公司，大量承攬實質上屬保全及公寓大廈管理維護性質的業務，並以「一條龍物業服務」或「專業社區顧問」作為行銷話語。表面上，這被包裝為降低社區成本、提升服務彈性，實際上，卻悄悄改寫了國家對安全與管理專業的制度性邊界，導致合法業者競爭力被侵蝕、住戶權益保障弱化，市場秩序則逐步滑向「劣幣驅逐良幣」的失衡狀態。
從法制角度出發，我國並非缺乏對相關領域的規範。《保全業法》透過許可制與登記制，界定何謂保全業者，要求其在資本額、人員訓練、保險與監督制度上，滿足一定的專業門檻，目的是避免「看門的人」成為風險來源，並在事故發生時，能有可歸責的專業主體與保險機制。《公寓大廈管理條例》則對公寓大廈管理維護公司之設立資格、專業人員配置及受委任關係，作出基本規範，意在確保管理委員會將公共事務委外時，不致因資訊不對稱與短期成本考量，將整體建物安全與住戶集體利益，交付給缺乏專業與監督的主體。換言之，法律透過「誰可以做」「做到什麼程度」的界定，在安全與管理領域畫出清楚邊界。
然而，市場運作並未乖乖停留在這條邊界之內，許多顧問與物業公司，在法定登記上並非保全業者，甚至未必具備完全符合公寓大廈管理維護公司之資格，卻透過合約語言與業務包裝，實質承攬駐衛保全與大樓管理工作。實務上常見是：合約中避免使用「保全」「駐衛」字眼，而改稱為「出入口管制」「櫃檯服務」「環境巡視」「社區行政協助」，但實際派駐人員卻執行門禁、人員與車輛進出管理、CCTV監看、夜間巡邏、災害通報等典型保全職務，同時也兼辦住戶投訴處理、公設管理、清潔調度等管理維護事項。於是，一個名義上的顧問或物業公司，便在實務上完成了對保全與公寓大廈管理維護兩個專業場域的「變相整合」。
在管委會與住戶端，這種整合一開始往往以「方便」與「便宜」取得好感，對缺乏法律專業的管委會來說，能用一份合約、一家廠商，解決大樓日常管理與出入口管理問題，且報價明顯低於「一保全公司＋一管理公司」的組合，自然具高度吸引力。然而，這種「一站式」安排所隱含的風險，往往在事故發生後才浮現。當未具保全許可之公司派出的人員，在執勤過程中因疏失導致失竊、侵害，或因不當管制引發人身損害，住戶與管委會在追究責任時，才發現對方既非合法保全業者，無適用之專業保險保障，其內部教育訓練與監督紀錄亦難以檢驗；而原本應由《保全業法》提供的制度性安全網，則因「名不正」而無從適用。
更嚴重的是，這種違規承攬模式對合法業者產生強烈擠壓效果。合法保全公司與公寓大廈管理維護公司，必須負擔法定的資本、人力、訓練與保險成本，報價自然無法壓低到某些「顧問」「物業」公司所宣稱的水平。當招標機制長期以最低價決標為主，管委會又缺乏對資格審查的意識與能力，結果便是：符合法規、認真投資專業的業者在價格競爭中屢屢落敗，反而是隱身於法律邊界之外的公司，以「沒有監理成本」「降低勞動保障」作為隱性優勢，在市場中不斷擴張。久而久之，被淘汰的不是「服務差的公司」，而是「遵守規範的公司」，市場規範能力也隨之瓦解。
這種失序不只發生在公寓大廈場域。近年來，「保鑣」「安全隨扈」成為媒體與社群上的熱門標籤，各類課程與服務以強調實戰、格鬥、槍砲或危機處理能力作為號召，自稱能提供政治人物、企業主與高資產族群的人身安全保障。但在現行法制下，真正具明確法源與監理架構的，仍以保全業為核心，所謂「保鑣」「隨扈」多半只是市場化的稱呼，而非一個獨立、具專業認證與責任配置的法律類型。當這些業者未在既有法規內被清楚定位，卻實際執行高度風險的人身安全業務時，一旦發生執勤失當、傷害甚至致死事件，責任主體的認定與被害人保障，很可能更加複雜，甚至落入法律與保險制度的灰色地帶。
在這樣的情境下，若規範回應僅停留在「加強查緝」「提高罰鍰」，其效果勢必有限。從規範設計出發，更關鍵的是如何重新梳理不同類型服務提供者之間的邊界與關係。一方面，應正視「綜合物業服務」作為新興產業形態的客觀存在，針對同時涉入安全與管理維護的業者，建立更明確的類型定義、許可制度與最低專業標準，使其無法再以「顧問」「物業」名義迴避保全與管理專法的適用。另一方面，必須強化管理委員會作為「集體代理人」的法律責任與能力建構，透過主管機關的教育訓練、範本契約與資格查詢機制，將審查廠商資格、辨識違規承攬風險，內化為其履行忠實義務的一部分，而非留在善意期待層次。
從社會觀察的視角來看，顧問與物業公司違規承攬駐衛保全及公寓大廈管理維護，折射的其實是台灣社會在「安全」「專業」與「成本」三者之間長期未曾解決的張力。一方面，我們希望社區有高標準安全管理與專業服務，另一方面，又將這些工作視為可無限壓低價格的支出項目；一方面口頭上尊重專業，另一方面卻願意讓缺乏資格與監理的業者，以較低報價取得實際控制出入口與公共空間的權限。當法律邊界在現實中一次次被市場邏輯侵蝕，我們終究得面對一個不太舒服但必須誠實的問題：我們究竟是要一個真正由專業與法制支撐的安全環境，還是一個靠運氣與僥倖撐起來、表面便宜卻高風險的日常？在這個意義上，重新審視並規範顧問與物業公司介入駐衛保全及公寓大廈管理維護的違規承攬現象，不只是產業治理議題，更是對整體社會法治成熟度的一次測驗。
作者：張家榕／台灣物業優化精進協會創會理事長
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