好房網News記者王震濂／台北報導
近期不少購屋族在申請房貸時發現一個新現象：銀行給的鑑價與最後實際成交價的落差正在擴大！越來越多案例顯示，不少買方在談好價格後送件貸款，卻發現銀行評估的房屋價值比成交價低，導致貸款金額不足，不得不增加自備款，房仲與銀行業者坦言，這種現象在2025年下半年後就開始出現甚至增加，銀行保守放款已逐漸成為2026年房貸市場的新常態。
根據房仲業者觀察，在部分熱門區域，例如雙北市或科技產業帶周邊，新案與中古屋成交價格仍處於相對高位，但銀行評估房屋價值時，往往採取更保守的計算方式。結果就是鑑價金額常比成交價低5%至15%，部分個案甚至更高。對購屋族而言，若原本預期貸款八成，如今可能只剩七成甚至更低，購屋資金壓力明顯增加。
鑑價與成交價落差拉大，對購屋族最直接的影響就是自備款提高。假設一間房屋成交價為1500萬元，若銀行鑑價只有1350萬元，且貸款成數為八成，實際可貸金額就會從1200萬元降至1080萬元。
以下為常見案例示意：鑑價只要下降10%，自備款可能增加百萬元以上。
銀行鑑價轉趨保守，從近期的法說會中就可以發現，背後主要與房市風險控管與政策監理壓力有關。近年主管機關持續關注金融機構不動產放款集中度，部分銀行房貸占比仍偏高，因此在授信審查上更謹慎，10日召開2025年第四季法說會的永豐金控，總經理朱士廷就直言，預期銀行端在房貸放款上將持續謹慎。（參考：央行3/19開會前風向變了？ 銀行預警：8字態勢）
銀行進行房屋鑑價時，通常會綜合評估多項因素，包括：
●周邊近期實價登錄成交價格
●社區成交流動性
●房屋屋齡與建商品牌
●區域供給量與未來推案
●房市景氣循環位置
金融業者也提醒，房貸市場進入「審慎放款」階段，未來銀行授信將更重視借款人收入、負債比與房屋地段。若房市進入盤整期，鑑價與成交價落差可能持續存在。
整體而言，市場逐漸從過去「房價主導貸款」的模式，轉變為「銀行風控主導貸款」的新階段。對購屋族而言，在看屋與議價時，做好貸款評估的重要性越來越重要，像是借款人收入、負債比與房屋地段，了解銀行鑑價邏輯，將成為未來買房的重要功課。
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