好房網News記者林和謙／台北報導
過去台灣的租屋市場被抨擊不透明、租屋黑市、租金亂漲…等現象，不過在社會住宅包租代管政策推出多年以來，租屋市場已更趨於穩定與安定、和諧；但近日，內政部提出「租期保障最短3年」、「限制租金漲幅」、「禁止房東阻擋遷戶籍及申請租金補貼」…等《租賃專法》修法大方向，引起熱議與房東抱怨，認為修法方向錯誤且倉促。台北市租賃住宅商業同業公會理事長林政緯提出「修法漏洞」，其中「保障租期3年」恐怕將讓素質不佳的房客更加「肆無忌憚」，房東與租服業者更難以管理，另外，「限制租金漲幅」也會有難度，且將出現一般房東與代租業者服務的房東「想預期漲租金」，而造成租市更混亂。
內政部提的《租賃專法》修法方向，包括保障3年租期：房客享有訂約及續約合計3年租期，房東僅能因自住收回房屋。限制漲租幅度：續約租金漲幅不得超過通知當月房租指數的年增率。維護房客權益：房東不得禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍等行為，違者受罰。爭議免費調解：租屋糾紛可向公所申請免費調解或法律訴訟扶助。
上述的修法方向一出，立刻引起諸多房東與租賃業者的怨言，認為「政府政策的推出恐怕過於草率，未貼近實際市況」。林政緯說，其實在《租賃專法》立法、社宅包租代管政策出現後，經過政府、租服業者、房東與房客的努力，多年來已為國內打造一個更健全、安定的租屋市場，租屋糾紛更少，公益房東也都有報稅、繳稅，且大多數房東都樂見房客申請租金補貼及入戶籍，好的房客包括一般民眾、弱勢族群、老人家、低收入戶、帶小孩的單親媽媽…等，都會得到租服業者的優質服務，社會弱勢幾乎都有被照顧到。
林政緯表示，不過近日內政部修法方向提出後，彷彿「與包租代管政策互打」，原本已趨於安定的租屋市場，恐怕會掀起一陣混亂，首先，「保障3年租期」部分，可能造成「本來可以解決的問題、但又製造更多問題」，原本若遇到素質不佳的房客，比如房客霸佔房子、欠租或不繳管理費、交友圈複雜且進入社區、製造噪音、堆放雜物與垃圾導致社區環境髒亂…等，房東可能在一年租期一到就可以解約不續租，但若綁約3年，房東遇到不好的房客「還不可終止租約」，就成了不平衡的規範。
此外，包租業務主要是指租服業者為「二房東」角色，業者跟房東承租房屋後再轉租給一般房客，不僅幫忙房東管理房屋，也幫忙房東收租金、再轉交給房東，房東可以安心收租也有人協助管理房子。林政緯指出，包租業務上，租服業者在跟房東承租房子時，必須先支付押金、租金，加上業者必須謹慎控管空屋率以及管控成本，若遇到房客長期欠租或惡意欠租，又給予他保障3年租期，那業者真的很頭痛，非常難為。
包租業者也不會隨意漲租金！林政緯說，包租業者跟房東取得房子包租後，很怕空屋、餘屋以及成本壓力，因此絕對不可能亂漲租、拉高租金而導致民眾不想租屋，業者只想長期穩定出租與收租，賺取管理費用。
此外，包租代管政策上路多年以來，公益房東可以獲得稅負減免優惠及相關補助費用，也因此，多數房東都樂意讓房客設戶籍與申請租補，現在租屋市場已經逐步健全也成熟了，租服業者更是房東與房客之間很好的溝通橋樑 ，讓房東與房客的關係越來越好，各地方的租賃公會都會管理與監督業者，所以整體上，租屋市場確實更加安定。
對於「續約租金漲幅不得超過當月房租指數的年增率」的修法方向，林政緯表示，租金行情其實屬於自由市場且「物件、條件的樣態繁多」，比如不少房東多花錢做精裝修與裝潢，並附家具、家電，因物件條件好，自然就會比同區域的同類物件的租金行情高一些，且現今不少民眾願意多花點錢租住比較舒適的房子，加上現在資訊又透明，「不可能把租金拉太高」，若租金太高，民眾也不會租；另外，一些老房東不想修繕房子，包租業者也會去進行裝潢及修繕，這些費用都需要算進成本中「攤回來」，自然也會稍稍上調租金，但也會訂在一定的合理漲幅內；因此政府想限制租金漲幅，較不貼近市場實際情況。
林政緯指出，一般房東或業者代管服務的房東，若知道未來政府要限制租金上調幅度，勢必會引發「預期性先漲租」的心理，就可能會想要在一開始簽約時就把租金拉高，對於市場都非好事；建議政府要謹慎研議、與各界討論相關政策，若「急就章推出政策或修法」，恐怕會讓租屋市場更亂、民怨升高，反形成負面影響。
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