好房網News記者王惠琳／綜合報導
房市寒冬期又遇上民俗月，對於想賣房的屋主們簡直備受煎熬，不想虧太多、又怕難成交，到底該如何定價就成了一大學問。臉書粉專「賣厝阿明」發文表示，根據研究顯示，一開始定價過高的物件，最終成交價往往低於合理定價的物件，因為過高的開價會嚇跑潛在買家，導致物件滯銷。屋主們切記，最好的價格不是最高的價格，而是最能反映房屋價值且能被市場接受的價格。
該如何抓準容易成交的定價？賣厝阿明表示，房市交易中存在「隱形裁判」，就是「銀行鑑價」，銀行鑑價結果直接影響買方能貸款的成數，也間接決定了交易能否順利完成。鑑價通常比市場成交價保守約10％-15％，因為銀行需要控制貸款風險。賣方可以將銀行鑑價作為底價參考，再根據市場熱度和房屋條件適當調整。
賣方想取得鑑價資訊可透過3種管道，其一是直接向往來銀行詢問；或是透過房仲業者協助，通常房仲會向2-3家銀行估價，再取其中間值為定價基礎；第三則是可以付費諮詢估價師事務所，優點是能獲得最專業詳細的估價報告，包括周邊類似物件的成交比較分析。
賣厝阿明指出，合理的定價策略需要綜合多項因素。除了銀行鑑價外，還應該參考實價登錄上最近3個月同路段、同類型的成交價，同時考慮自家房屋的特殊條件，如裝潢、景觀、格局等加值因素。賣方也應該考慮市場當前氛圍，在央行升息、打炒房政策出台時，買方貸款條件收緊，定價就需要更貼近銀行鑑價；而在市場熱絡時，則可以適度加上預期漲幅。
賣厝阿明提醒，許多賣方容易陷入定價迷思，例如堅持要以數年前購入價格加上通膨和裝潢成本來定價，或者過度參考區域最高成交案例。他認為，定價應該向前看，而不是向後看。市場不會為屋主的裝潢成本埋單，買方只關心現在的價值。另一個常見錯誤是開價過高後再慢慢降價，建議賣方多方收集資訊，保持定價彈性，回歸市場機制。
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