文/張家榕
在台灣都市化進程加速與密集化的背景下，公寓大廈已成為多數市民的居住型態，而其管理制度的健全與否已成為社區運作的核心機制，且直接影響住戶生活品質與社區安全。管理委員會作為社區治理的執行主體，其穩定性與合法性直接影響住戶權益、公共安全與財務透明；然而，現行《公寓大廈管理條例》第29條第4項規定「管理委員會委員任期屆滿即視同解任」，制度設計上存在明顯斷層，若未能如期改選，將導致社區管理陷入「無人掌舵」的空窗期，此制度設計所引發的治理困境亟需制度性反思與修正，期能促進制度修正與社區永續發展。
依現行法令，管理委員會委員任期屆滿即視為解任，並無延任條款或過渡機制，此一設計雖具防止權力延宕之意，但在實務操作中，改選程序常因住戶參與意願低落、召集困難或人選不足而延宕，結果造成社區無合法管理主體，公共事務無人執行，財務帳務無人監督，甚至影響緊急修繕與法律行為的合法性。管理空窗期不僅是法律上的真空，更是治理上的風險。諸如公共設施維護與安全管理可能停擺，導致住戶生活品質下降，且財務收支無人核定，易引發資金運用爭議與信任危機，嚴重者，若社區需進行法律訴訟或行政申請，因無合法代表人，將面臨程序障礙與權益受損。此種情境下，社區治理不僅失能，更可能引發住戶間的對立與紛爭。
針對上述困境，筆者提出三項制度性修正方向：
- 引入「延任機制」：可參考其他自治組織制度，例如《人民團體選舉罷免辦法》、《都市更新會設立管理及解散辦法》等，設立「任期屆滿但新任未選出者得延任至改選完成」的條款，確保管理不中斷。
- 設立「預備委員制度」：於任期內預先推選候補委員，於屆期未改選時自動接任，維持治理連續性。
- 強化「社區治理責任機制」：透過公寓大廈規約，明定住戶改選義務與參與責任，並設立獎懲制度，提升住戶參與動機。
制度設計之外，社區治理的根本仍在於住戶的參與意識與公共責任感。唯有透過公寓大廈互動教育、資訊公開分享與民主機制的深化，方能建立穩定且具韌性的治理文化。管理委員會不應僅是行政執行單位，更應成為社區共識的凝聚平台，促進住戶間的理解、協作與信任。綜上，公寓大廈管理委員會屆期未改選所引發的治理困境，反映出台灣公寓大廈治理制度尚待補強之處。筆者建議，應從制度設計、公寓大廈文化與住戶參與三方面著手，建立具延續性與彈性的治理架構，方能保障住戶權益，促進公寓大廈永續發展。此一議題不僅關乎法律制度，更關乎城市生活的品質與民主治理的深化，值得立法者與公寓大廈工作者共同關注與推動。
作者：張家榕／台灣物業優化精進協會創會理事長
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