正義雖遲到 但住得起的變多了嗎?

最近因為選舉的關係,社會住宅政策成為所有人放大檢視的議題。每天打開新聞,幾乎都能聽到那麼一星半點的消息,甚至許多候選人都把社會住宅興建與否列為未來政績目標。

 

能夠引起這樣的朝野關注,究其原因就是因為對台灣來說,居住問題已經刻不容緩,而在社會住宅只租不賣這個概念提出以前,政府雖然也提出了許多解決方式,甚至做了許多努力,但最後都因為民情與國情等等各種原因遺憾收場。

 

居住正義三枝箭
其實社會住宅並不是新的概念,在歐陸出現已經超過百年歷史,如今也已經成為先進資本主義發達國家住宅政策的重要環節。其中以荷蘭所佔比率最高,約有29.1%,英國16.6%,最低的日本也有5%。對先進國家而言,日本正好達到最低標準,而在國家住都中心成立之前,台灣的社會住宅所佔比例甚至不到1%。可見對台灣來說,增進社會住宅的數量已經是迫在眉睫的事情。別人站在巨人的肩膀上前行,而台灣卻得平地起高樓。然而,所有事情總是要有個開始,即使前路遙遠,但總不能因為看上去很難就不行動。

 

當年蔡英文總統提出居住正義三枝箭的政策,提出了「改革房屋稅制」、「健全租屋體系」、「以及二十萬戶社會住宅」等目標。現在已經是2023年,這些年在國家與住都中心的努力之下有了些許成效。或許這些成果跟已經努力多年的歐陸國家相比仍有不足,但仍然是一種進步。而在過去這些年裡,居住三枝箭做到了什麼?有沒有對我們的居住環境造成幫助呢?

居住三枝箭做到了什麼?有沒有對我們的居住環境造成幫助。圖:星鴻公司提供

社會住宅增加了嗎?
在2022年12月19日,內政部政務次長花敬群坦言:「社宅進度過去確實有過落後,明、後年直接興建社宅可年增約兩萬戶,包租代管可年增約三萬戶,八年期限屆滿後,可達到二十萬戶的目標。」推行一個政策並不容易,頂著既得利益者以及悲觀者的眼神執著於做對的事情更是困難重重。不過如果按照目前速度,到2024年的時候,台灣的社會住宅應該就能達到階段性的目標。

 

旅館及閒置資產轉型社會住宅
許多人或許會質疑,蓋房子的速度比不上需求,而且二十萬戶的社會住宅還是遠遠不夠,全部蓋完也只佔了住宅2.2%的比例。比起先進國家低標的5%還是有頗大差距。但政府推行了旅館及閒置資產轉型社會住宅,空餘房屋加入社宅行列會一年比一年多。推行包租代管政策五年,媒合也已經高達5.3萬戶。

至2022年6月30日為止,包租代管媒合數已經達到4.2萬多戶,至今已經超過5.3萬戶。圖:截自內政部營建署官網

 

銀髮族換居政策
事實上,現在應該擔心的是社會住宅這樣一個需要長時間投入與付出的政策,會不會因為政見不同或者選舉輪換而遭到擱置。畢竟過去僅僅六年,已經有許多弱勢、年長者、殘疾者因為社會住宅受惠。

 

眾所週知必須要買房子的原因之一就是年過五十以後,想要租屋都不容易,即使有了自己的房子,如果老年人友善設施不夠,也會造成年長者孤獨,難以邁出房門的窘境。銀髮族換居政策可以讓有房子的老年人以自己的房子換租適合的住宅,紓緩老年人安置與照顧的問題。

 

租屋體系比以往健全了嗎?
明明知道房市虛高是因為有人囤房,有人炒作,但為什麼大家都還是買帳,拼了一輩子的積蓄(然後可能仍然買不起)還是想要一棟自己的房子呢?最主要的原因就是因為房東並不是做慈善事業的,如果有人在出租屋裡出事,房東要管沒能力,不管良心過不去。這導致了許多身障的、年老的、AIDS、更生人、重大疾病者租不到房子。

 

要求房東的惻隱之心來保障社會弱勢原本就是本末倒置,所以社會住宅的政策顯得格外重要。建房子需要時間、需要地皮、也需要各方面的配合。因此住都中心推出了社會住宅包租代管,並且定調社會住宅只租不賣。以低於市價的行情租給弱勢戶,並且因為包租代管的關係,房東不需要自己管理房屋,省掉了房東心頭許多疑慮。

 

300億中央租金補貼
除了閒置物件轉型社會住宅以增加空屋利用率以外,三百億租金補貼除了是利多以外,也是一個手段,可以讓有出租事實的房屋徹底公開化,讓租屋者可以的確享受到政府所給予的補助與福利。

減輕租賃雙方負擔的同時,也讓出租屋在最快的時間內公開透明,納入國家的管理之下。圖:OURs都市改革組織官網

 

以往租賃處不見得可以遷戶籍,租金不見得可以申報所得稅,也不見得可以申請補助。但現在在出租屋透明的狀況之下,房東本身的稅務沒有上升太多,房客卻可以得到更多的保障。其中社會住宅補貼的租約公證費更是一個貼心舉措,讓租賃雙方可以一切按照合約走。人會騙人,但法律不會。一旦違反合約,拿著公證過的租約就可以請法院強制執行,省掉許多官司扯皮的時間與金錢,讓租賃行為變得清爽無負擔。

圖:截至台北市政府官網

稅制比以前妥貼了嗎?
政府推出了「單一且自住」更輕稅,以及稅率優惠鼓勵閒置住宅公益性出租,調整空屋稅率以打擊囤房,並且細修法條讓稅制更合理。

 

實價登陸2.0
實價2.0將過去被詬病的成屋去識別化與預售屋價格不透明兩大問題一次解決,有助於資訊透明與房市健全。其中五大要點如下:

 

成交資訊門牌、地號完整揭露:刪除現行成交資訊以區段化、去識別化方式揭露的規定,使門牌、地號資訊完整揭露,並溯及已揭露案件,讓交易資訊更為透明。預售屋全面納管且即時申報:增訂銷售預售屋者應在銷售前以書面將建案資訊報請地方政府備查,並將自行銷售者納入實價登錄制度範圍,另申報時間提前至簽訂預售屋買賣契約書後30日內申報,讓預售屋交易資訊更為即時。

 

增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則

紅單交易納管:明定預售屋銷售者收受定金時,應以書面契據確立標的物及價金等事項,並不得約定銷售者保留出售、保留簽約的權利或其他不利於買方事項,且買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人;違法者將按戶(棟)處15萬元至100萬元罰鍰,以防杜投機炒作。

 

預售屋買賣定型化契約備查:明定銷售預售屋者於銷售前,應一併將預售屋買賣定型化契約報請地方政府備查。經備查後如使用的契約不符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,將按戶(棟)直接處6萬元至30萬元罰鍰,以保障消費者權益。

平均地權條例

限制換約轉售。圖:截自行政院官網

重罰炒作行為。圖:截自行政院官網

建立檢舉獎金制度。圖:截自行政院官網

管制私法人購屋。圖:截自行政院官網

解約申報登錄。圖:截自行政院官網

 

修法不是一件簡單的事情,根據以往立法院的轉播,想要通過一個法條,無一不是經過扯皮扯皮再扯皮,不同的委員有不同的意見、不同的考量。因此光想也知道這可能會比興建社會住宅還要困難。但以社會住宅為骨幹的稅率優惠的確已經轟轟烈烈的在施行,公益出租人可以用自用宅的稅率給自家出租屋報稅,再也不用擔心自家房屋有逃漏稅的困擾,加入社會住宅包租代管的房東更是有修繕費、保險費、公證費的補助。當租屋成為一個選項的時候,對房市的抑制就會變得明顯而有力,配合平均地權條例打擊炒作房價,可以期待未來的生活會變得更加容易。

 

這是一條長遠的路
想要做福利永遠不簡單,想要做可以符合所有人希望的福利根本就不可能。台灣在居住福利這一塊比起其他國家的確還需要改進,但只要有了開始就永遠不遲。或許社會住宅需要我們十年二十年的努力下去,不過前人栽樹後人乘涼,一開始的努力總是最艱難的,在2023年剛開始的現在,只願天佑台灣,眾志成城,讓居住正義雖遲但到。

 

資料來源:
內政部營建署
行政院
小英執政六年,房市三箭射垮青年
星鴻股份有限公司

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