桃園市八德1號社會住宅租金調整、龍潭科學園區擴大徵收、航空城拆遷戶陳情等議題，近日都引發各界關注，這都與都市發展局有關聯，《桃園電子報》專訪了都發局長江南志，針對這些議題做說明，並分享目前市府的處理態度。江南志同時也說明桃園市的都更計畫及靜鄰專案。
江南志表示，社宅的重點還是在照顧弱勢。圖：諶志明攝
對於最近被多位議員關注的問題是八德1號社宅的租金調整，江南志表示，社宅擔負的任務比較不一樣，重點還是在照顧弱勢，而租金的訂定中央和地方不同，中央分2級就是一般戶與政策戶，桃園在市長張善政上任後，把原先5級再分成6級，重點是到相對非常弱勢的級別，會有更低的租金。江南志坦言，這次調整租金相對倉促造成大家困擾，還是要跟承租戶說聲抱歉，應該要有足夠的公告時間。通常租金的調整，市府會先調查目前市價如何，再依市價針對6級做核算折數，這次調查過程中，比較大的問題是八德1號宅已3年沒有調整租金，一查後發現附近這3年市價房租已漲了6至7成，因此就算市府折數再怎麼打，看起來都會是滿高的，這次衍生的風波原因即是如此。
都發局正在研議八德1號社宅租金調整機制。圖：翻攝自社宅服務中心
江南志表示，張善政後來指示，就社宅的照顧弱勢的概念，租金要透明讓大家可預期，不是調查出來就逕至公布可能要考量的層面要更多，包含住戶的薪資漲幅等。所以市府已經開始思考社宅租金調整的機制，希望能做到可永續，從明年開始適用，後面還有許多社宅也要面臨租金調整。此外，社宅租金內包含管理費用，所以看起來租金總體金額好像會比較高，這次在調整的思考上會先把市府經營成本的問題放在第2順位。社宅到今年底桃市府有4300多戶，中央則在龍岡跟桃園區也有興建，也在另覓地規劃中，不過這3年物價上漲很多，後續建築成本因素勢必會有影響。
都發局推動高齡者友善換居政策。圖：資料照
另外， 今年都發局也推動高齡者友善換居政策。江南志說明，其他縣市也有在進行，中央也蠻希望能推動。他指出，高齡者居住已經成為社會問題，許多高齡者因為公寓沒有電梯無法下樓外出，已成為所謂的「囚居」狀態。有時候大家會覺得，讓長輩居住的環境有電梯就會下樓，但這或許只是換到他生理上相對方便的地方，可是也要逐步思考，居住的環境是否是長輩心理上願意的地方，這是該項政策還要進一步探索的。
龍科擴大徵收引發當地人抗議。圖：劉康彣攝
龍科擴大徵收的問題，也是最近大家所關注的。江南志表示，這個案子是中央科學園區管理局在主導，桃園市政府也為此開過許多次會，張善政在會議上除了指示地政局等相關單位協助中央取得用地外，他更在意的是廠商進來之後，對周邊產業鏈及區域的發展。張善政不斷叮嚀都發局，在這開發案範圍內，附近交通道路網要盡可能健全，市府也持續針對周遭都市計畫規劃在研究調整。但這畢竟是要徵用私人土地，因此，無論是開發完後招商，還是先招商在開發，都要思考必要性及公益性。不過張善政去(111)年在選舉時政見中就有提出楊梅、龍潭產業軸線的發展，所以不管以後是哪個產業要來，或在哪個時序點開發，市府都會有所規劃。從都發局角度來看就是把園區規劃好、把產業用地準備好，等到有廠商要來就水到渠成。
桃園航空城拆遷戶到桃園市府前陳情。圖：吳詠平攝
日前桃園航空城拆遷戶分別到行政院及桃園市政府前陳情，要市府履行「先建後拆」承諾，以及補足因為物價上漲衍生出的費用。拆遷戶的安置宅是由都發局在協助興建，江南志說明，安置宅目前進度都在期程內，當然大家都希望越快越好，但他提醒承辦人員不能因此犧牲品質，一定要盯住。原先抓的時間就是在明年9月完成驗收，到年底點交給拆遷戶。在安置住宅建築成本方面，原先估計大概每坪13、4萬，但隨著營建成本逐步墊高現在已超過20萬，當然這是營建成本，市府安置政策有另外思考。
安置宅目前進度都在期程內。圖：翻攝自住發處
在拆遷戶安置街廓自建方面，這些拆遷戶是在安置街廓分得土地自己蓋房子，江南志指出，他們最需要市府協助的部分，是後續申請執照、建築設計等，怎麼施工管理、怎麼領使照等行政程序。都發局建管處很早就在規劃如何讓安置戶減省程序最方便。年初時張善政指示，既然要協助，是否能有可能做標準圖說，後來市府與建築師公會合作，依不同土地面寬畫了3套標準圖，這其中包含機電跟結構等都已設計好，這大概可符合近7成自建戶的基地，如自建戶用標準圖申請興建，就不需要找建築師畫圖，建築線及鑽探也無須自己做。至於承造人方面，需要找合格的營造廠來蓋。都發局也與營造公會桃園辦事處聯繫，請他們協助。其實，標準圖也就是模組化，可以降低建築成本，為避免外觀過於單一，建築公會有另外設計多個不同標準圖，讓自建戶選擇。
市府期盼讓老城區再恢復以往的榮景。圖：資料照
江南志表示，桃園新的整體開發區很多，過去這段時間發展都著重在那些地方，如青埔、中路、經國、八德擴大等，市長張善政上任後對於桃園、內壢、中壢火車站附近，這些許多民眾生活的記憶點、以前最熱鬧的老城區，最近幾年有些變化看起來有些衰退，不過每天在火車站進出的人還是很多，但大家逐漸不在老城區活動，於是思考如何讓老城區再恢復以往的榮景，這案例在台北還滿多的像大稻埕、赤峰街等用比較細緻的方式調整，所以市府願意投入資源做老城區公共設施改善，包含人行環境、騎樓整平、停車空間、老舊停車場改建等，趁這次機會一次推動，這是政府的投入，另方面就私人方面，希望有人願意來舊城區開發，因此調整了一些都更的法令，像雙北在這方面很有經驗，參考下做了一些調整，希望在今年可以調整完，再加上公共資源投入下，希望舊城區會有更多人會去關注。重要的是政府願意下去做後，連帶拉動私人的意願。
市府願意投入資源做老城區公共設施改善。圖：資料照
在公保地的解編上，江南志說明，桃園從開始執行到現在大概有10年左右，相對其它地方走的算快，原先希望解編150幾公頃土地目前已經審定解編的約一半，當然公保地的解編會涉及到地方公共設施服務的水準，地方民眾跟民代也都很關注，大家雖然期待但也不希望公共設施服務水準降低，目前龜山、楊梅相對比較不好檢討，因為山坡地的關係比較有些複雜，這方面持續與中央溝通中。
經國國中。圖：資料照
江南志舉桃園區公立高職設立為例，去年前市長鄭文燦同意將經國國中改編為高職，原本在經國路上保留的一塊高中學校用地就可解編，如果不用經國國中用徵收，估計光土地就要70億，這是市府無法負擔的，再加上目前桃園區高中職的需求以經國國中規模即可滿足，因此解編經國路的學校用地，不過市府也考慮到以後的需求，會在捷運綠線G12、13站站體附近整體開發時編入學校用地，讓以後學生以搭捷運方式通勤。
拆除住宅區內的違規酒吧。圖：建管處提供
還有個比較大規模的都計規畫，就是鐵路地下化後沿線各站體周邊土地，江南志表示，如桃園火車站後站有一大片空地，那是台灣銀行的土地，過去有些官司糾紛，不過台銀告知已經解決，他們也開始在思考怎麼利用，那塊的都是已經重畫好的地，都發局會與台銀討論怎麼樣發展讓後站開發會不一樣。
往南的貿聯倉儲未來鐵路地下化後也會設站，而貿聯從十幾年前就曾找了附近地主一起自辦都更，不過到去年叫停，今年5月正式申請停止自辦都更，江南志提到，過程中許多都更程序都好了，但疫情後地主有些想法，那地方有學校、有醫院，市府本來就有一些整體規劃，既然地主無法完成自辦，那就由政府來公辦，現在程序已經在走；再往南的內壢站地下化之後變化可能會大一點，因為原本鐵軌跟台1道路很近，可能會朝與台1線路廊結合方式來處理，內壢後站工業區該如何規劃也在思考中。
江南志強調，鐵路地下化是桃園未來30年很重要的建設，以都發局的立場來說，既然還要有十幾年才能完成，不如趁現在好好把沿線周邊土地做好整體設計。
至於靜鄰專案，江南志說，這專案滿特別的，台灣是住商高度混和使用的地方，對居住地民眾雖然有他方便之處但也會有不好的困擾，比如一些行業別的進駐相對居家環境就沒那麼安靜，因此市府回過頭想民眾在自身住家環境比較排斥的是什麼，所以請建管處和開發科研究統計一下被檢舉的行業或行為有哪些，調查後發現這幾年最多的是飲酒的店、卡拉OK等，最近又有夾娃娃機、麻將館，同時民眾對周邊路被占用、違建等也不是很滿意，質疑政府為什麼不處理，再來還有閃爍太亮的廣告招牌照到家裡也多所檢舉，綜合這幾項問題思考該如何管理，於是成立「靜鄰專案」。
江南志提到，因為這其中牽涉到幾個態樣，有的是可以馬上處理的如廣告物原本就有規定只是沒那麼明確，有的是業別牽涉到不同的主管機關，市府在討論後決定日後成立聯合稽查小組，針對某些大家特別受不了的業別業態來處理，提供民眾一個好的居住環境，台灣雖然部分住宅區的一樓是允許做商業使用，但也不能無限擴大，造成當地住戶困擾。
