2024年12月13日 星期五

打炒房再追擊/賴總統新政!央行第七波先出手 學者估「3施政方針」

好房網News記者蔡佩蓉/專題報導
 
今年1月總統大選後,房價漲風再起,觀察新推案數據,2024年第一季國泰房地產指數,全台可能成交價季漲1.39%,第二季的季增率達6.70%、第三季的季增率7.13%,等同短短幾個月飆漲15%。而總統賴清德在國慶演說的一句「將會加快打炒房效率」將對房市有什麼變化?
 
影響台灣房市走向的,政策為最關鍵核心,2023年初因平均地權條例修正案在預售屋禁止轉售部分,「急轉彎」不溯及既往,以及8月上路的新青安優惠房貸,都被業界解讀為政府釋出房市利多,隱含打炒房將告一段落。
 
總統賴清德520就任後,9月央行祭出第七波打炒房,也被業界視為出重手。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
街景。圖/好房網News資料照
 
關緊銀行資金水龍頭 公股銀行董總人事大搬風
 
市場信心大振之下,點燃買氣,今年5月五大銀行新承作新青安房貸472億元,占五大銀行新增房貸的比重達40.6%,該比重更創2016年7月以來、近八年新高。而隨著賴總統520就職後,則是先開啟全面檢討新青安貸款措施,後續則是8大公股金控、銀行董總換將。
 
市場也嗅到,可能會先從銀行金融端,導正房市炒作風氣。高源不動產估價師事務所所長陳碧源說,政府要遏止飆漲歪風,必須從金融、土管、建管、供需方面著手,金融部分,就是目前檢討的不動產貸款集中度過高、不動產減降令,適時關掉銀行資金水龍頭,能抑制投機性需求。
 
央行總裁楊金龍在9月19日提到,對於信用管制措施,不會高高舉起、輕輕放下,希望透過管制,使得房價上漲預期心理反轉。圖/截自YouTuber「TheCBCTube」
央行總裁楊金龍。圖/截自YouTuber「TheCBCTube」
 
加快打炒房效率、讓房市冷靜下來-政府態度決定房市走向
 
7、8月的限貸款之亂後,9月19日第三季央行理監事會議,則祭出第七波選擇性信用管制,包括非首購無寬限期、全國第2戶限貸5成等嚴厲措施,央行總裁楊金龍更是金句連發「房市已經過熱,一定要cool down下來」、「要給投機客一個lesson(教訓)」。
 
隨後賴總統國慶演說談到「將會加快打炒房效率,即便得罪特定團體,也在所不惜」,被業界視為定海神針,房市若沒降溫,政策難鬆綁,甚至得擔憂更緊縮的第八波打炒房。
 
台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文提到,除了央行第七波打炒房之外,目前賴政府房市政策,多是延續蔡政府8年來的施政,包括社會住宅、租金補貼、預售屋稽查管理等,較無新意。
 
目前賴總統房市政策,多為延續性施政。圖/取自賴清德臉書
前總統蔡英文與現任總統賴清德。圖/取自賴清德臉書
 
學界呼籲政府蓋可負擔住宅!20年不漲租金的「使用權住宅」規劃中
 
雖然目前學界仍有不少聲音,是應該恢復國宅或「可負擔住宅」興建,不過,目前較新的方向是,政府提供土地,引入保險業資金挹注,由國家住都中心著手規劃,設計20年不漲租金的「使用權住宅」方案。
 
符合資格的住戶可選擇一次付清20年市場8折租金,或繳納30%權利金、剩餘以市場租金7折月付繳納。陳碧源分析,這等同「鎖住居住成本」租金凍漲20年,可避免通膨租金大漲,也讓居住者有機會累積儲蓄。
 
房價飆漲部分,預售屋資金管理也是學界認為應著手的方向,透過預售屋銷售總數量的公開、買方的銀行貸款承諾提供,以及聯徵中心對於買方銀行貸款承諾的累計總量的建置與提供,也能有助於避免投機炒作資金,過度流入不動產市場。
 
長期關注台灣土地住宅問題的產學界人士,多認為應將土地住宅問題拉高至行政院層級。圖/好房網News記者楊欽亮攝影
台南善化在台南科學園區加持下,預售案喊價每坪超過40萬,有人戲稱善化已從「牛墟」變成「牛市」。    好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
全國土地住宅問題 應提升至行政院層級
 
中國土地改革協會榮譽理事長卓輝華表示,第七波央行打炒房只是健全房市的其中一個環節,政府應更全盤、前瞻性的規劃全國土地住宅方向,像是1990年時的「全國土地問題會議」,土地住宅問題應拉高至行政院層級,國發會、內政部、財政部等部會,定調長期土地住宅政策。
 
不過,卓輝華說,90年代房市隨著股市崩盤、大環境經濟景氣不佳,反轉向下,高房價時期討論的「全國土地問題會議」就沒有後續了,相關棘手的土地住宅問題,也延宕至今。
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