2024年07月20日 星期六

【有片】區段徵收、市地重劃哪個好?桃市地政局長蔡金鐘這麼說

桃園市近年來有許多的土地開發案如航空城區段徵收、中路區重劃、經國重劃、草漯重劃,這些都與地政局業務有關,《桃園電子報》專訪地政局長蔡金鐘,為大家說明區段徵收及市地重劃的不同處,及近期較受矚目的A21地區區段徵收案。

地政局長蔡金鐘為大家說明區段徵收及市地重劃的不同處,及近期較受矚目的A21地區區段徵收案。圖:陳儒賢攝

除了航空城外,桃園最近幾年大家也看到很多重劃區的開發,蔡金鐘表示,地政局的土地開發有一般徵收、市地重劃及區段徵收,這其中還有都市發展局的都市更新規劃,都發局著重在土地上的發展,如容積率、舊屋改建、重建、修建等。地政的一般徵收,簡單講就是一般人說的強制徵收,不過在徵收前都會與地主協議價購,所以目前包括產業區報編的一般徵收,中央都會要地方政府協議價購的比例夠高才會通過,一般徵收地主只有領徵收款並沒有配地,所以被一般徵收民眾就會要求政府為什麼不區段徵收或市地重劃。

 
           

蔡金鐘說明,區段徵收與土地重劃有個共通點,都是自償性,也就是政府是向銀行借貸先開發,無償取得公共設施用地,等到地主配地後,剩餘的土地政府可拿來公開標售,由出最高價者得標,償還銀行貸款後,如有剩餘款就會繳到「平均地權基金」及「土地重劃基金」內,區段徵收是完全繳入,市地重劃則只繳回一半,另一半留在重劃區使用,平均地權基金會保留二到三成供其它區借貸,其它的入市庫由財政局撥給局相關處作為桃園建設的開發費用,如捷運建設,蓋捷運中央會有款項補助但地方要編相對預算,最近桃園建設多,歲入預算要編列很多,這兩個基金是重要的財源。

 
           
法令修改後一定要掛號通知所有相關民眾,讓民眾充分表述意見。圖:翻攝自A21開發案網頁服務平台

蔡金鐘進一步說明,市地重劃就是重新劃定,與區段徵收的差異在將來如何配地,由於同樣都是自償性政府取得公共設施,民眾配回的土地當然會縮減,但配回的地方方整整而且面臨馬路,可立即使用,效益與土地增值性高。市地重劃部分是按照原位置配回,如果民眾土地在4個街廓而且都達到分配面積標準,配回的地就分成4塊無法集中,區段徵收則是由地政局歸戶,把民眾原土地上分散的持分歸整起來,民眾可決定是要領徵收款或是配地,或是部分領錢部分配地,民眾可以配到比較大塊的地,與市地重劃分散配地不同,另外是市地重劃權值配地配下來後,還是會有土地共有的問題,如果共有人太多就難以拆單各自獨立享有產權,像草漯市地重劃有些地有上百人共有很難拆單,區段徵收則因為每個人都歸戶了,就解決了共有的問題,常常一塊土地很久沒有處分,繼承人會越來越多,也就是公同共有人越多,時間久了就很難處理,所以要解決共有人的問題只能透過一般徵收或區段徵收。另外還有一項大差異在,區段徵收配回的地在40%~50%,桃園現況是40%~41%,市地重劃最少可領回55%,民眾看到這比例後,對市府要用一般徵收取得用地時就會疑問,為什麼不用區段徵收,用區段徵收後又會質疑為什麼不市地重劃,但這就像前面所說的,這是一體兩面有好有壞。此外區段徵收有安置計畫,如果民眾的房子要拆有租屋費用補助,重劃就沒有。

當地的興南國中會搬到A21站附近開發案中,現在命名為環北國中。圖:資料照

蔡金鐘表示,無論徵收或是重劃都是在作都市更新,都發局是規劃單位,但在規畫過程當中地政局要參與可行性評估,現在中央對開發案只要地政同意就比較沒有問題,理論上都發局怎麼規畫地政局就怎麼執行,但過去民眾往往會對規畫有意見,比如說為什麼路開的那麼窄等,這要回歸到都市計劃在辦公展說明會的時候,早期的時候沒有讓所有相關的民眾都收到通知到現場,只由村里長或里幹事等在報紙上登一登公告就算通知了,其實很多人不知道,因此到場的人很少,等到地政局去執行的時候,民眾就開始罵地政單位,後來法令修改,一定要掛號通知所有相關民眾,讓民眾充分表述意見,有的還要辦聽證,這最好要再在都市計劃階段就一起處理,不要等開發的時候,像航空城光辦聽證就多花了1年的時間。

 
           

桃園最近還有一個比較受矚目的區段徵收案,就是機場捷運A21站附近開發案,蔡金鐘表示,A21站已經在今年4月辦說明會,總共309戶有資格,最後合併成78支籤,大家有共識將來地就會配回比較大塊,大面積的地比較可能蓋大樓,如此才有都市景觀,早期配地面積較小,都蓋像火柴盒一樣的透天房,大家看看現在的中路特區、藝文園區都是蓋大樓,當地都市樣貌就相對好看許多,78戶地已經配售完畢,預計今年9月份會釋出一部分土地公開標售,所得會先償還部分向銀行借貸的成本,公設部分則還在施工,預計明年2月完工,6月底前完成驗收程序,地政局開放指定建築線之後就可申請建照。另外A21邊緣鄰近殯葬區,當地的興南國中就會搬到這開發案中,現在命名為環北國中,再者南園二路會持續徵收打通接到新生路、中豐路,重要的是中豐路交流道已經在110年底開始施工,預計在114年底115年初完工,機場捷運A21到A22已經完工通車後面要繼續通道A23中壢站及後站接捷運綠線中壢延伸線,整個中壢市區容貌會因為A21的開發有很大不同,是許多人看好未來桃園快速發展的區域。

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