2024年11月04日 星期一

獨家/房價飆漲真難解?他建議一招「讓分數變小」

好房網News記者林和謙/台北報導
 
國內高房價問題已經相當多年,許多民眾難買房已成民怨之一,而居住正義的口號也持續迴盪,究竟高房價該怎麼舒緩?能解嗎?現任台北市政府副秘書長、曾擔任過台北市財政局長與國產署副署長,也是國內不動產估價師證書第一號的游適銘接受《好房網News》獨家專訪表示,高房價是全球許多國家普遍都面臨的問題,台灣這10~12年來房價漲幅更是大,伴隨少子化、年輕人不婚不生等問題,若由提高GDP著手、讓分母變大,提升整體經濟、產業發展,因而拉高民眾所得,即使房價分子變小不易,至少可讓「分數」變小,降低房價所得比。
 
今(2024)年第一季為止的統計,國內房價所得比分別為:新北市13.36倍、臺北市16.08倍、桃園市8.90倍、臺中市12.33倍、臺南市9.76倍、高雄市9.91倍、新竹縣市9.80倍,整體來說,六都房價所得比呈逐年上揚,顯示六都民眾買房的壓力與日俱增;國內房價長期高漲,使房價所得比、房貸負擔率都超標,我國房價所得比都遠高於國際用以衡量購屋能力3~5倍的標準。
 
由提高GDP著手、讓分母變大,提升整體經濟、產業發展,因而拉高民眾所得,即使房價分子變小不易,至少可讓「分數」變小,降低房價所得比。圖/好房網News記者林和謙攝
台北市豪宅門檻嚴苛,形成建商推案「房子越蓋越小」,換屋客越住越小,「換屋的權益盡失」。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
面臨國內高房價、民怨、一般民眾購屋壓力大等問題,游適銘指出,這10~12來,台灣房價漲了超過1.5倍,台北市漲了1.3倍,而高房價確實造成不少民眾不敢結婚不敢生育,北市也正面臨250萬人口的保衛戰關卡,蔣萬安市長這兩年提出「催生、助養、好住、助您好孕」、住宅補貼政策,讓民眾更願意在台北市安居樂業,市府也持續努力及推進更多利民政策。北市府除了興建2萬2千多戶社宅並持續盤點、社會住宅包租代管3,670件、租金補貼合格件數6萬5,624件等,積極推動住宅適其屋。
 
游適銘認為,高房價問題除了政府各部會,像是內政部、財政部、地方政府…等齊心努力之外,提高國內整體GDP或許是個方式,包括促進民間消費、增加全面性的產業升級與發展、提高出口、提升投資,擴大政府支出,在全盤性的規劃與執行下,更為穩健經濟成長,提高人民所得,讓分母(GDP)變大,讓「分數」變小,降低房價所得比,減緩房價高的衝擊。
 
游適銘表示,除了減緩高房價問題,我國房地制度也需要再做檢討與精進,自己去了許多歐美國家訪問及交流,諸多歐美國家在房地產稅稅基評定上,相較於我國更接近於市價去評估,大多並將房屋與土地的價值分開估價,再結合在一起課稅,「有如量身訂製」,每一戶的土地稅基評定都不一樣,亞洲地區的泰國也都採取這樣的制度。而台灣房地稅制則是在一個地價區段內的公告現值/地價都相同,房屋街路等級調整率可能都一樣,這樣將有失課稅公平性,需要去做改善與調整。台北市去(112)年適逢每三年房屋現值調整,也參考美國與加拿大採「COD指標:離散係數」的作法,不僅調整路段率、也透過該區段實價登錄作比對及勾稽,使其更貼近賦稅公平。
 
此外,游適銘也談到近年國內出現的地上權住宅,他指出,地上權宅面臨一些限制,在「公有土地經營及處理原則」指引,國有財產法規範大面積(500坪以上)國有土地只租不售,導致近幾年地上權住宅產品大增。但公有土地地上權無法成立管委會只能成立管理負責人、無法比照自用住宅地價稅等問題;而政府近幾年與金融機構宣導,還是有一些銀行較不願意提供房貸,都是可再進行討論與調整的部分。台北市大面積土地地上權主要提供商業使用,避免居住使用面臨六十年後恐無法隨地上權期限屆滿收回。另外,國外比如新加坡的組屋政策,用大部分國有地來蓋組屋,而歐美日韓等國家擁有可讓民眾長期安心的租賃住宅供給,讓民眾得以安居樂業,都是台灣可借鏡的。
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