2024年11月12日 星期二

房市反轉將襲! 專家預言「未來走向」

好房網News記者林和謙/台北報導
 
今(2024)年已邁入第四季,結算前三季不動產市場表現,高力國際指出,商用不動產在自用需求撐住市場買氣下繳出漂亮成績單,土地市場跟住宅市場在銀行限貸令及央行信用管制出台前,購屋市場買氣熱絡帶動建商對於房市信心滿滿;然而在貸款限制等政策出來後,市場買氣銳減,交易數據在第四季將會有較明顯的反應與反轉。
 
高力國際研究部資深董事梁儀盈認為,產業的剛性需求、充沛的市場資金流入不動產市場,以及政策美意等三把火,助攻了台灣這幾年不動產投資熱潮。觀察這些投資趨勢可以分成兩種,一種是鎖定科技產業的概念區,以竹科為中心進而串連中南部產業廊帶,尤其半導體聚落在南部逐漸成熟,今年1~8月的半導體營業額已逾1兆元,高於竹科的7,080億元,更屢見相關大廠大手筆購買自用廠房,今年前三季在半導體產業領軍下,南二都的廠房成交金額就高達405億元,已經佔了全台商用不動產整體交易額的28%。
 
今前三季不動產市場表現熱絡,然而在貸款限制與央行政策出來後,交易數據在第四季將會有較明顯反轉。圖/好房網News記者林和謙攝
吳厚毅透露,去年上半年在竹北買了一塊建地,成交單價88萬元,沒想到過一年後,差不多條件的建地,地主開價已突破100萬元。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
梁儀盈表示,就業的剛性需求也讓建商嗅到定住人口的住宅需求,進場充實土地資產,今年前三季,台南市及高雄市的土地交易額合計達481億元,也占全台土地交易的28%。另一個投資重點議題便是軌道經濟持續發酵,磁吸效應持續擴大,西部走廊從台北市到高雄市陸續有公部門大型招標案登場,包括高雄、嘉義、新竹、桃園的高鐵產專區都成功招商,陸續打造站區複合商業新地標。
 
這幾年不動產遍地投資的熱潮在2022~2023上半年的這一年半間,由於適逢全球進入升息循環、高通膨壓力、經濟復甦力道不如預期,加上央行加強信用管制,2022及2023年連續兩年土地交易金額下滑,建商獵地動能短暫熄火。隨著新青安房貸在2023年8月上路,以及科技產業及AI議題助攻下,建商看好剛性需求更積極搶進產業聚落區域儲備土地庫存,2024年前三季的全台土地交易大增至1,721億元,不過第四季開始,市場受到央行的第七波信用管制及銀行法72-2條的貸款限制,可以預見政策效應顯現,影響買賣決策時程,交易動能將趨緩。
 
高力國際指出,觀察未來五年釋出的供給量,全台「住宅」建物開工核發量體在2022年達到歷史高點的628萬坪,2023年也有535萬坪;而在科技業領軍帶動擴張投資下,全台「工業/倉儲類及辦公服務類」的建物開工核發量體,合計在2023年也來到歷史高點的292萬坪,不論住宅或商用不動產新增供給都持續釋出。而在此時市場氛圍受到政策壓抑,需求擴張不易,投資人將更審慎挑選物件擇優入場,除了既有的區位、交通及周邊環境等基礎條件之外,開發商要如何打造出更具有韌性的不動產取得投資人青睞?
 
高力國際董事總經理劉學龍分析,投資市場變化快速,要如何抵抗外部經濟及內部政策的雙重影響,自然是要去強化不動產本身的體質,隨著近幾年的氣候異常,時而酷熱時而暴雨,加上台灣地震頻繁,老舊建物的安全更引人疑慮,因此在這樣的先天條件下,不動產將朝安全、永續、智慧化的發展方向,因此未來的不動產應具備基本「五力」,也就是「建築永續力」、「災害應變力」、「管理服務力」、「科技創新力」以及「健康舒適力」,若將每一次的天災都視為對不動產的體檢,那麼從源頭開始就增強自身的抵抗力來打造一個具有韌性的不動產,才是最根本治源的方法。
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