2024年12月13日 星期五

長子欠卡債!老屋「過戶次子」免扣押? 律師示警:稅金恐破百萬元

好房網News記者黃芸涵/綜合報導
 
房屋過戶包含買賣、贈與及繼承三種方式,各自涉及的稅負也不同,恩典法律事務所主持律師蘇家宏分享案例,一名母親擔憂長子欠下卡債,未來她死後,名下唯一房子可能被長子債主扣押,因此想把這間老屋過戶給已婚、沒有債務的次子。但律師認為不妥,恐怕得多付百萬元的稅賦,建議預立遺囑,對自己及小孩都好。
 
蘇家宏指出,持有40年的房產,用「贈與」過戶給次子,不但要支付贈與稅,土地增值稅也得用一般稅率,無法用自住稅率,恐怕要付數十萬或超過百萬元稅金。
 
老屋示意圖,與內文物件無關/都市更新處提供
北市30年以上老屋佔比72%、高齡人口占比更超過20%。圖/都市更新處提供
 
若用出售方式「賣」給次子,屆時國稅局會審查次子是否有能力購屋?未來過戶後,是否有買賣價金的往來?如果無法舉證「金流」的事實,將會被認定為贈與,被國稅局要求補交贈與稅與罰款。
 
蘇家宏建議,母親預立遺囑是最好的方式,在過世後把房產指定由次子繼承,並附帶條件要求次子將房子仍繼續給長子居住。長子在母親過世3個月內「拋棄繼承」,此舉就不怕長子的債權人來查封母親的遺產。
 
寫遺囑最大的好處在於,房產繼續在母親名下,母親可以住得安心,小孩也會比較乖,若過戶到次子,等於母親住在兒子的房子,其中微妙的變化,難保兒子將房產贈與媳婦或抵押借款;又或是寄人籬下,遭受冷漠對待。且用遺囑傳承房產,房地價值以公告價計算,可能不用繳遺產稅,也不需要繳交土地增值稅。
 
蘇家宏說明,由於該案母親是在104年12月31日以前取得的房屋,未來如果次子繼承後出售房屋,可以選擇舊制,不用繳房地合一稅;土地因繼承取得,未來土地增值稅起算,將以母親過世當年為準。倘若生前過戶給次子,未來再出售,取得成本將以當時買賣價格,或贈與當時的房地公告價計算,少不了一筆房地合一稅。
 
不過蘇家宏也給出斧底抽薪的方法,應請長子面對債務問題,運用消費者債務清理條例,向法院聲請債務人更生或清算,真正的把債務處理完,未來就不用到處躲藏,自己名下可以有財產,母親也不用再擔心了。
 

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