文／張家榕
當公共安全申報制度擴及六、七層老舊公寓時，社會討論往往停留在「是否依法申報」，卻忽略了一個更關鍵的問題：這些建築，是否真的具備被要求依法治理的現實條件。桃園市去年的執行經驗顯示，約有一成符合條件的建物未完成申報，這個結果與其說是住戶不配合，不如說是都市老化治理長期被忽視後，所浮現的必然現象。
多數老舊公寓形成於早期都市發展階段，當時並未同步建立完善的公寓大廈管理制度。隨著屋齡增加與人口結構改變，原本依賴鄰里默契維持的管理方式逐漸失靈。在台灣物業優化精進協會近年參與社區輔導與制度觀察的過程中，經常可以看到老舊公寓缺乏管理委員會、沒有固定管理費，也沒有明確的決策程序，使得公共安全在制度要求下，成為人人都認同、卻無人能真正負責的狀態。當政府要求申報時，許多社區第一個面臨的問題往往不是安全本身，而是「這件事到底該由誰出面處理」。
更現實的壓力來自後續改善義務。公共安全檢查一旦揭露問題，往往意味著實質修繕成本。以台灣物業優化精進協會在第一線輔導社區的經驗而言，對長期缺乏共同財務機制的老舊公寓來說，防火門、逃生照明或其他公共設施的改善，不只是技術問題，而是對社區共識與承擔能力的直接考驗。當政策只呈現義務，卻未同步提供可行的實務路徑，申報自然容易被視為風險，而非保障。
桃園市今年的調整方向，某種程度上已開始正視這個治理斷層。透過協助社區成立管理組織，並將公共安全申報與修繕補助機制相互連結，政策逐漸從「要求配合」轉向「協助完成」。這樣的轉變至關重要，因為在實務現場可以清楚看見，公共安全的前提從來不是罰則，而是治理能力。沒有組織，就難以承擔制度責任；沒有誘因，也很難期待社區長期而穩定的配合。
然而，若政策僅止於申報與補助，仍不足以回應老舊公寓更深層的風險管理需求。在氣候變遷與極端天候逐漸成為常態的今日，老舊建築的結構安全與外牆風險，早已成為城市防災體系中的薄弱環節。現行檢查制度在高處外牆、結構劣化等項目上，實務上仍面臨人力風險高、成本偏高的限制，這正是科技工具可以發揮關鍵作用的空間。
從台灣物業優化精進協會長期觀察的角度來看，公安申報與檢測結果本身，其實也可成為都市更新與整建維護政策的重要依據。透過系統性資料的累積與整合，政府得以更精準地辨識高風險建築群，優先配置更新與補強資源，讓城市治理逐步從事後補救，轉向前端預警。這類困境，在第一線物業與社區輔導經驗中，早已不是個案，而是長期被忽略的結構問題。
桃園的經驗提醒我們，老舊公寓的公共安全問題，從來不只是表單是否完成，而是城市是否願意正視中低樓層集合住宅長期被忽略的治理現實。當制度設計開始結合社區治理、財務支持與科技工具，公共安全不再只是義務，而有機會成為城市韌性升級的起點。
作者：張家榕／台灣物業優化精進協會創會理事長
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